全疆首个老旧住房原拆原建试点改造背后的设计故事

在乌鲁木齐天山区建国路220号院，一栋有着40余年历史的D级危房，如今蜕变为整洁明亮的四层新居。作为新疆首个老旧住房原拆原建试点，3单元36户居民告别墙体开裂、地基下沉的危旧老屋，实现“原地安居、原址换新”，这份脱胎换骨的改变，藏着一套贴合老城民生、破解新旧规范矛盾的完整设计逻辑。

这栋1981年建成的砖混老楼，受年代局限，结构标准、户型布局、配套设施全面落后于现行建筑规范，改造之初便面临多重约束。建筑设计三院团队摒弃“先画图、后征求意见”的传统模式，前置完成全维度需求梳理：

安全与政策底线不能松。老楼为80 年代预制板砖混结构，缺少抗震构造措施，与现行抗震、住宅规范存在巨大代差。设计团队严格遵守“原址、原面积、原高度”改造政策，100%落实抗震、消防等强制性安全条文。针对老楼无储物、无地下空间、楼间距狭小等规划短板，巧用政策红利，在不增加地上产权面积的前提下，为每户增设独立地下室，腾退院内私搭杂物间规划地面车位，补齐老旧小区配套缺口。

居民真实诉求放在设计首位。入户走访、多场业主恳谈会，收集36户家庭的差异化期盼：大家希望厨卫更宽敞、阳台更通透，同时不愿改变熟悉的邻里单元格局，担心改造后套内面积缩水。设计团队平衡不同住户诉求，基础户型保障所有人的基础居住标准，想要个性化优化的居民可自主付费改造，兼顾低成本需求与品质提升期待。全程保留原有3单元36户的布局，守住老街坊的烟火乡愁。

40年前的老建筑，在结构、规划、户型三大维度均与现行规范存在硬冲突，设计团队分层破解矛盾：

面积不变，功能大幅升级。受“原面积”政策约束，无法扩大套内产权面积，设计师重构室内动线，压缩无用狭长过道，整合给排水、燃气集中管井；合规拓展阳台、划分卫生间干湿分区，在不增加居民负担的前提下，补齐现行住宅规范对采光、厨卫空间、管线隐蔽的全部要求。

场地空间集约利用。院落狭小、地面空间紧张，将地下室设置于楼栋正下方，不占用居民活动场地；同步规划人车分流路线，新增停车位，解决老小区储物难、停车难两大长期痛点。